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送交者: 酒哥 于 February 09, 2012 10:50:03:
信源：世界日报
美国房地产市场最近出现了很多积极信号。法拍屋比例下降，新房开工数量上升，部分市场自从2006年以来房价首次上升。即使如此，近期的两份报告显示，全美房价在2011年下降3.5%到5%。影响房价的最大因素就是大量该卖的房子的没有上市。
凯斯-席勒房价指数称2011年房价比房价比前年下降3.7%。地产研究机构核心逻辑（CoreLogic）估计2011年房价下降5%。
核心逻辑经济学家弗莱明（Mark Fleming）说，2011年整体房价下降5%，而非困难资产房价仅仅稍微上升。在困难资产销售退潮之前，我们将继续看到房价的向下压力。
多数房地产专家也是同样看法：在包括法拍屋和短售在内的困难资产被市场消化之前，房价不会上升。《时代》周刊的文章说，困难资产销售压低价格是因为银行都想尽快脱手，因此他们愿意认赔卖出。
但是，究竟有多少法拍屋需要被清理出银行系统还是个未知数。任何时候市场上都有大约350万套房屋待售，但有数百万套房屋应当被出售，却没有上市。正在这些房地产构成“影子存量”。
应当出售的房屋没有上市的原因很多。有些是因为法拍程序上有障碍，有些州的法拍过程轻易超过一年。有些银行决定某些困难资产不上市，或者因为他们难以处理所有的困难资产存量，或者因为担心“淹没市场”会进一步压低价格。从技术上讲，“影子存量”也包括屋主希望出售房屋但要等待市场条件好转。
究竟有多少“影子存量”，无人知道。住房和城市发展部星期二（7日）发表1月报告说，未上市待售房屋从2011年初的390万下降到目前的360万。这些数字包括对房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）贷款违约的资产。尽管参与这些项目的银行按规定要报告未上市的数字，但其它银行没有这种义务。因此，房屋市场分析家很难估计究竟有多少“影子存量”。有数据显示，“影子存量”可能为300万到1,000万套住房。
彭博通讯社认为，2011年售出房屋为440万。目前市场上有350万套房屋，如果还要往市场上增加数百万套房屋，那就需要几年时间才能让市场恢复“正常”。
政府认识到困难资产正在压制房市复苏，已经做出努力尽量降低面临法拍房屋的数量。最近，“联邦住房再融资计划（Home Affordable Refinance Program，NARP）将符合资助资格的
范围扩大到“负资产”屋主。总统奥巴马正在推动抵押贷款重组项目，允许屋主减少贷款本金，联邦政府也提出建议要为政府资助的法拍屋出租项目立法。那些贷款违约的屋主可以继续租用他们原来的房屋，否则那些房屋可能被银行折价售出或者也成为“影子存量”的空置房屋。房利美和房地美也都修改规定，允许失去工作的屋主暂停偿还抵押贷款一年。
很难衡量这些项目是否能对房屋市场产生效果。由于全美困难资产和“影子存量”巨大，实际上没有快捷解决方案，或者说近期内房价难以出现实质性反弹。